交易中不可忽视的细节

　　投资二手商铺时投资者需要具备独到的眼光，同时还需综合考虑多种因素。

　　约定房产用途 调查该土地是住宅还是商业综合用地，能否作为公司注册地。　

　　对公摊部位进行约定 有的商铺公摊面积占到总面积30％，这就需要对公摊部位的组成、面积、面积误差的处理方式进行详细约定。

　　对房屋设备装修装饰的约定要详细 二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做附件,房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如不包括，折价是多少也要说清楚。

　　物业服务方面的约定 物业服务包括的种类、服务是否到位，物业费用的组成等都要提前调查，并将该内容写到买卖合同和物业服务合同中。

　　交易税费的分担方式 目前进行商铺交易，需要交纳的税费主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。各方如何承担，均应在合同中列明。

　　有可能遇到的特殊状况

　　状况一：卖家欲转手但商铺正出租

　　律师点评：购买二手商铺的投资风险包括商铺周围的商业氛围、交通环境、前房主的投资回报率、买卖承担的税费、商铺经营者的营业状况等。而对于这些内容，投资者自己的考察往往流于表象。比如，一些投资者看到店铺来往人群很多，就判断生意很好，事实上并不一定如此。建议投资人还是请专业的投资公司或商业代理公司，进行投资风险评估，测算出投资收益后，再决定是否投资。

　　状况二：租客是否具有优先购买权

　　律师点评：购买商铺要注意，如果业主已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前三个月告知承租人出售事宜，承租人享有优先购买权。

　　状况三：购买住宅改建的商铺

　　律师点评：购买这样的商铺时，首先看该建筑有没有建筑许可证和规划许可证。需要提醒的是，投资这样的商铺存在很大的风险，有可能无法办理营业执照，没有经营资格，所以不建议购买此类商铺。

　　二手商铺的土地问题

　　商铺的土地问题，应该是交易中的关键性所在，对于土地性质的了解，也是规避风险的重要举措。

　　一是注意商铺的土地使用年限。商铺一般可分为两类：一种是商住综合用地，其土地使用年限为50年；另一种是商业用地，土地使用年限为40年。有的商铺在挂牌出售时，实际已经使用了十几年甚至二三十年，剩下的使用年限很少。年限到期后，还需交纳土地出让金。购买这类商铺时应充分考虑“折旧”因素。

　　二是注意区分商铺的土地使用权性质。目前市场上大多数商铺的土地使用权性质为出让，但也有部分商铺的土地使用权属划拨性质。特别是一些单位自建房的底楼店面。购买这类店面时要了解清楚土地是出让还是划拨？如果是划拨土地的，需要交纳多少出让金。

　　三是注意商铺土地使用证上注明的用途。目前市区有些地段的商铺是由住宅“改造”而来，土地使用证上注明的仍是“住宅用地”。但房东出售时很可能按“商铺”出售。投资者购买时要特别注意。