价格洼地投资前景向好商业地产迎来发展新机

珠三角商铺投资风起潮涌

核心提示

在深圳住宅和商铺投资门槛较高的形势下，珠三角房产价格的洼地效应非常吸引投资者。一两个小时的车程，商铺价差可高达5-10倍，珠三角的商铺价格洼地给深圳投资者带来了巨大的投资机遇。

对众多锐意开拓珠三角商铺投资市场的深圳投资客而言，珠三角商铺非常具有成长空间。随着东莞、中山、珠海、惠州、惠阳等珠三角区域的房地产大开发，未来强劲的市场需求催生巨大投资商机，商铺投资势必会有成倍的增值空间。同时，随着深圳商业地产开发的逐渐饱和，深圳的商铺投资市场风险不断加大，把投资资金转向新开发的珠三角区域将成为一种选择。

为此，从今日起，本版将陆续推出惠州、东莞、中山等热点区域商铺投资专题，为深圳人跨区域投资提供参考。

背景

珠三角掀起房地产开发潮

近年来，高速发达的城际交通网络已将珠三角城市群连成一体，“珠三角1小时生活圈”已成现实。随着广州、深圳两个珠三角一线城市房产地产开发的日趋饱和，众多广州、深圳的品牌开发商纷纷到东莞、中山、惠州、珠海、佛山等二、三线城市寻找发展机会，不少地产巨头在珠三角不断圈地、四处征战，珠三角城市房地产正迎来前所未有的开发投资热潮。

据省房协统计，2007上半年以来，惠州房地产开发投资金额增长104.8%，东莞商品房销售总面积比去年同期上涨59.79%；惠州、珠海、江门、中山等城市上半年房地产开发投资增幅均高达70%以上。与此同时，珠三角各大城市已成为各大开发商争夺的市场，广州、深圳地产巨头早已叩开了珠三角的房地产开发大门，万科、中海、珠江、雅居乐等品牌开发商纷纷圈地，如万科地产在东莞以26.8亿元拍得新地王，不少地产大鳄在珠三角城市的开发项目多达十几处……在此背景下，各个城市都重新规划了城市新中心区，如东莞南城CBD、惠州江北CBD、惠阳-大亚湾新中心区、中山紫玛岭南的新商务区等等。

珠三角房地产的高速发展，并非是虚热的房地产炒作，而是有其雄厚的经济实力和产业基础作支撑。东莞、中山、珠海、惠州、惠阳等地区无一不是经济强市。中山的家具和灯饰产业，东莞的服装和电子产业，惠州惠阳的电子、汽车和石化产业等等，依托这些产业，各城市的经济迅速发展，居民收入水平日益提高，如东莞在短短数年内从一个不知名的城市发展成为国民收入列全国地级市首位的城市。与此同时，珠三角的房地产产业却没有紧跟经济发展的步伐，如房地产的开发模式、产品品质等相对与深圳和广州来说还有很大的提高空间。珠三角房地产的大开发，包括商业地产的开发，将促进珠三角从第二产业向第三产业跨越转变。

变局

珠三角商业地产异军突起

城市的大开发势必会引发商业地产的集中开发，近一两年，珠三角各城市的商业地产项目纷纷开发面世，凸显诱人的商铺投资良机。在大型商业方面，东莞的世纪广场、惠州港惠新天地、中山的博览中心、中南服饰广场等名盘将逐一面市。

社区商业面临新的突破，随着社区人口的聚集，社区消费需求的多样化，社区商业的业态变得更加丰富，除了满足一般的日常消费品需求外，还提供休闲娱乐、社区便利等综合服务，蕴含了无限的投资商机；同时，依托产业基础，各类专业市场相继开发亮相，如东莞虎门的服装市场、惠州的小商品批发市场、电子数码城等。值得注意的是，不单沃尔玛、家乐福、吉之岛等国际品牌商家看中珠三角的商机，深圳的品牌主力商家也纷纷进驻珠三角市场，抢占发展先机。如惠州商业就汇集了天虹、海雅、人人乐、新一佳、赛格等众多深圳本土的品牌商家，他们看好的正是珠三角未来强劲的消费实力。品牌商家的加盟将促进珠三角商业的升级换代。

东莞、中山、惠州等珠三角城市经济的持续发展，居民购买能力的快速增长，为商业带来了强大的消费支撑，珠三角的商铺逐渐受到投资者的追捧。在“珠三角1小时生活圈”概念的推动下，住宅消费已形成“跨区域购房”的格局，商铺也逐渐打破了只有本地投资的局面。如以前中山、东莞的商铺基本是由当地的财智人士或在当地经营工厂的港台商人来投资，但近一两年，深圳投资客逐渐前往珠三角投资商铺。据统计，在东莞和惠州，部分商业地产项目的深圳投资客已经占到了50%。

机遇

珠三角商铺凸显投资良机

目前，有诸多因素“驱使”深圳投资者前往珠三角投资商铺。

首先，深圳商圈大格局基本已定，各个区域的商业地产开发渐趋饱和。同时，深圳的商铺投资门槛较高，如东门、华强北等市级商圈的商铺一线售价基本在25万元每平方米以上，CBD商铺的均价已突破10万元每平方米，而社区商铺的均价也达到了6万元每平方米。

其次，“珠三角1小时生活圈”已经形成，高速公路、铁路、轻轨等城际交通网络已经成型，由深圳前往珠三角任何一个城市都非常的方便快捷，“深莞同城”、“深惠同城”等概念已成为现实。

其三，珠三角商铺价格洼地凸显投资良机，珠三角房地产投资最吸引深圳人的就是价格差，“1万元/平方米投资惠阳的华强北”、“4000元/平方米买惠州的香蜜湖”……珠三角的楼盘在深圳媒体上的广告就是用价格和成长空间来吸引深圳人眼球。

珠三角很多区域都面临着大开发，诸多商业地产项目纷纷亮相，如2007年在惠州就有多达30个商业项目在建，处处透露出诱人的投资商机。大开发必定带来高成长，“愚者赚今天，智者赚明天”，商铺投资尤其是开发区的商铺投资，不宜过重关注及时租金，应看重其增值空间。目前，珠三角城市核心商圈的商铺均价不高，未来成长空间将呈现几何级的增长。

大开发意味着高成长。以深圳宝安和龙岗开发区的商铺为例，宝安中心区的商铺2005年开盘时市场均价约2.5万元每平方米，如今均价已上涨至6万元每平方米；龙岗中心城的商铺前几年均价约1万元每平方米，目前均价基本已突破3万元每平方米，短短两年内价值增长了2-3倍。相对深圳的商铺而言，珠三角商铺是潜力无限的“原始股”。

珠三角商铺

投资机会在哪？

惠州：未来发展潜力无限

近年，惠州众多商业地产项目纷纷亮相，港澳城、数码城、港惠新天地、义乌小商品城、惠州电子城等各个商业中心、专业市场不断传来销售佳绩。同时，万科、星河、振业、珠江、等地产大鳄齐聚惠州，形成群雄争霸的格局；海雅、天虹、人人乐、新一佳、沃尔玛等品牌商家涌向惠州，抢占市场先机。有专家认为，惠州商业地产呈现出起步晚、发展速度快、开发势头猛的特点，未来发展潜力十分看好。

东莞：镇区特色商业崛起

东莞2006年初出台的商业网点规划显示，东莞商业将形成“一主八副”的格局，即将建设一个以莞城、东城、南城和万江主要商圈为核心的市商业主中心，发展松山湖、虎门、常平、石龙、厚街、樟木头、长安、塘厦八个商业副中心。未来，东莞将以“一主八副”商业中心为主导，以城镇商业为支撑，以社区商业为基础，以各类商业街为特色，建成市场结构合理、业态优化、电子商务功能完善的商业网点体系。

惠阳：商铺价值稳步提升

惠阳因中海壳牌而声名鹊起，总投资达450亿元的中海壳牌南海石化项目已在惠阳大亚湾正式投产，中海壳牌落户后，仅关联产业目前就已吸引总投资达700亿元，包括1200万吨南海炼油在内的大亚湾石化区已初具规模。同时，LNG发电厂、和记黄埔入驻惠州港，比亚迪汽车生产基地的进驻，深圳未来4000万元工业产值的转移等众多利好，助力惠阳未来经济的腾飞。正是惠阳未来经济的大好前景，加上距离深圳近、交通便捷，支撑起惠阳近年迅速升温的楼市，商业地产随之崛起，呈现井喷势头。

中山：商业迎来升级换代

近两年来，中山商业地产的发展以购物中心、商铺和专业市场为主。其中，商业地产最大的变化是新购物中心的兴起，大型商业中心产生巨大“漏斗效应”，其周边住宅及商业市场不断升级，汇集了大批的人流。与此同时，中山商业网点规划表明，中山将规划包括商业中心、零售商业网点、商业街、农贸市场、批发市场和物流基地等多元化网点；构建四区五轴的大商业格局，四区即中心城、小榄、火炬、三乡四个商业重点发展地区。