就在几个月前，地铁二号线科技馆站的亚太盛汇，仍是无人问津的“死铺”，然而如今的亚太盛汇已无空铺，变成了人见人爱的“旺铺”。

　　所谓外行看热闹内行看门道，要想把烂铺变旺铺，其中的门道还不少。本期栏目将介绍部分引进合适的商业业态后或能“转运”的潜力型商铺，还有一些看似地理位置欠缺，但有望通过调整业态后将获得不错人气的新建商铺。

　　就在几个月前，地铁二号线科技馆站的亚太盛汇，仍是无人问津的“死铺”，商场几无人流经过，对个别商铺甚至以低至3元/平方米/天的价位招租，并且可以免收前三月的租金。几个月后，只是因为有了襄阳路商户的搬迁进驻，如今的亚太盛汇已无空铺，甚至连科技馆6号出口的店铺也已满租。

　　类似亚太盛汇的例子其实并不少。一些人流少、生意差的“死铺”、“烂铺”，在调整了经营业态、改变形象后，又变成了人见人爱的“旺铺”。

　　《每日经济新闻》发现，商业企业租赁或购买这一类商铺虽然面临很大的风险，但也可能以极低的商铺租赁成本，借到一个生意很好的“旺铺”。

转型餐饮斜徐路商铺由冷转热

　　在打浦桥商圈，新建的住宅区底楼裙房一般都会被用作为商铺。无论是早期的大同花园、汇龙新城、开城新苑等，还是后来的帝庭、瑞金尊邸、海悦花园都设置裙房商铺。不过，这些新建小区的商铺经营情况却好坏各异，目前开城新苑和汇龙新城底楼裙房商铺的经营情况尚可，海悦花园、大同花园等商铺却出现了很高的空关率。

　　相比之下，斜徐路、丽园路上的大同花园底楼商铺———大同又一城的空置率更高，即便是底楼的裙房也有两三间未能营业，二楼商场更是出现大面积的空关，即使是双休日大同又一城的顾客也是少而又少。业内人士把大同花园的经营惨淡，归咎于斜徐路的过于短小，以及周边人行交通的不便。

　　规划为步行街的斜徐路，可能是打浦桥地区最为短小的一条马路，一共只有190米长，在这条12米宽的马路上，只能开出十多家店（平均每间面宽8-10米），有限的店铺资源，让消费者意犹未尽，无法满足逛街的需要。

　　另一方面，与斜徐路相连的是一座天桥，这座天桥横跨徐家汇路，直达泰康路。由斜徐路到泰康路要爬很高的楼梯，而泰康路的主要功能是艺术街。

　　上述客观条件，限制了斜徐路的消费人流，是商业街不兴旺的“罪魁祸首”。

　　同样如此，在帝庭的底楼裙房刚刚交房开始招商营业时，也遇到了大同又一城同样的问题，人气缺乏、客流很少。这种情况一直持续到今年上半年，原先租赁商铺的一些服装、洗烫、美容美发等业态由于经营不适合，逐渐被淘汰。商业街的商铺租户换了两三批都不止，但依然没有出现任何兴盛的预兆。

　　然而，现在的帝庭商铺却出现了不一样的光景，一到晚上，食客便纷纷盈门。知情者称，帝庭商铺出现的这种改变，是由于业态的变化而带来的。打浦桥是著名的餐饮商圈，但目前主要是大型酒店或者楼盘餐饮为主，小面积的特色餐馆并不多。尤其是新新里地块的动迁，100平方米左右的沿街独立餐饮商铺日渐稀少。作为打浦桥餐饮商圈的延伸部分，可经营餐饮的帝庭商铺，很容易受到附近中小餐饮企业的青睐。随着食客的增多，商铺的人气也开始兴盛。

　　根据卢湾“十一五”商业规划，仅在打浦桥地区就将有30多万平方米的商业商务面积，但在这些商业面积中，沿街店铺的数量和面积却很少。而租赁商铺的商户，既有需要需要几千乃至几万平方米大面积的楼盘餐饮或酒店餐饮，也有小到一百，甚至几十平方米的小企业。这一类企业同样需要在打浦桥找机会。帝庭的店铺虽然所处街道“地利”不佳，却拥有餐饮商圈的整体氛围，对租户仍有吸引力。而在引进这一业态以后，店铺的人气也逐渐趋向兴旺。

跳蚤市场困扰圣莲大厦商铺 可转型服务业

　　帝庭商铺受惠于打浦桥餐饮特色商圈，借力“热火”；但这一招却无法运用在南外滩地区的新建社区商铺———圣莲大厦，原因就在于与圣莲大厦相邻的，竟然是东街旧货市场。旧货市场的业态，目前仍然沿用以前“跳蚤”市场的形式，其整体业态并没有大幅提升，仍是以马路摆摊为主。

　　对圣莲大厦这类装修较豪华的新建住宅公寓而言，引进旧货市场的商铺显然是发展商、业主、住户、物业管理公司都不会愿意的。

　　与帝庭商铺一样，圣莲大厦并不正对交通主干道，而是身处一条仅能容纳一辆轿车通过的小巷。虽然，这一道路形态，很方便人流来回贯穿马路，使整个小巷商业，但周围目前存有大量的老式公房，且公房并无底楼商铺。因此，圣莲大厦的商铺即使顺利招租，也只能是一边有商铺，一边无商铺的“阴阳街”，按照传统商业街形成的惯例，这样的商铺要“红火”很难。

　　虽然，未来五年黄浦仍然有大面积旧房需要改造，但黄浦“十一五”房地产发展规划，并没有明确表明，圣莲区域附近的众多旧房是否会列入改造中。这导致未来圣莲大厦的商铺，服务的将是区域的新建商品房、老公房和待改造的低矮平房的住户。住户的人群构成混杂，既有高收入人群，也有中低收入人群。

　　商铺资深经纪人表示，很多新建商品房底楼商铺的经验表明，这样的商铺成熟速度要比附近全部都是新建住宅群的商铺快。比如丽园路、局门路区域的新建住宅商铺，所面对的正是老公房和部分矮平房群体，却出人意料地拥有不错的人气。原来这些新建住宅商铺引进的正是适应区域消费特征的美容美发、餐饮、休闲按摩、洗脚房、茶坊等服务业态。这些业态的入住，使店铺在较短时间内完成了“养铺期”。

　　只是圣莲大厦目前的售价高达每平方米3-7万元，即使按5%的年回报率，租金也要高达4.1-9.6元/平方米/天，而一些繁华路段的社区商铺租金也不过5-8元/平方米/天左右，所以投资仍需谨慎。