商铺投资从时间上来划分，可以分为短期投资、中期投资、长期投资。

在市场竞争日趋激烈的今天，短期投资的商铺越来越少。由于短期投资的商铺物业很大一部分都是从拍卖行来获取的，因此拍卖物业的起拍价格一般为市场评估价格的70％，而且这些商铺一般都不带租约，竞买人获取商铺后很容易进行重新规划，不会受现有的租约影响，进行重新包装后的商铺推向市场利润空间相对较大。但是拍卖物业一般都要求一次性付款，缺少资金实力的投资客是很难形成竞争力的，这就给了一些经济实力较强的投资客户短线操作空间。

还有一种短期投资物业是从内地的部分企业手中获取的，部分企业急于要把在深圳的物业尽快变现，所以对于价格的期望值相对较低，短期投资的空间就会很大，是商铺投资的绝佳时机。以上两种物业即使出租，他们的收益都会很高，这也是很容易进行短期炒作的一个主要原因。

对于中期投资的物业，可选择空间相对较大，而且对于投资者的专业化程度要求一般。比如处于大开发中的中心区铺位，其优点是投资风险性较低，包括政府的规划都已经明朗，周围的配套设施正在完善，区域开发不断成熟，在这个区域内的物业一般都不会产生投资失误的问题。

笔者认识的一位投资客户两年前在中心区投资了一个较大的铺位，在近两年的时间里价格已经上升了20％，而且目前的上升趋势依然良好。这种通过几年时间让价值逐渐提升的商铺，一般称为中期投资型商铺。中期投资的商铺租金回报率不是非常的高，而且有一段时间的空置期，所以对于投资中期商铺的客户必须要摆正心态客观看待。

适合长期投资的商铺有两种。一种是物业所处的地块目前配套设施非常不完善，但是政府规划已经出台，物业有着良好的发展前景，这种商铺有一个最大的特点是价格较低，租赁难度较大，即使出租后回报率也是非常低，同时市场培育期比较长，一般在5年以上。这类物业的升值前景较为广阔，升值超过投资金额的数倍都很普遍。

另一种适合长期投资的商铺，是处于成熟的商业中心、商业街的商铺，其售价较高，已经没有多少成长空间，但现实租金较高，一般年回报率能达到6％左右，出租和收益都十分稳定。

长期投资的商铺对于投资的专业化程度要求较高，面对缺乏商业气氛的低价商铺，如果不能审时度势看清区域商业走势，面对商业中心的高价商铺，如果不能相对精确地测算投资回报率，都会带来一定的商铺投资风险。