国家一系列宏观调控的出台令一大批住宅投资客户倍感压力，并将目光转向供应量日渐增加的社区商业项目。今年下半年，随着一大批住宅项目进入后期开发阶段，为之配套的社区商铺也将大量上市。对于信奉“一铺养三代”的商铺投资者而言，这种以服务周边住宅小区居民为主要目的的商业地产产品，具有投资额适中、成长潜力大等诱人的优势，因而也成为众多投资者追逐的焦点。然而也有业内人士指出，应警惕社区商业集中放量时所带来的后期运营风险。

       集中放量有一定风险

       社区商业泛指在聚集了大量住宅的一个区域，周边的市政配套暂时未能满足市民需求，而为小区居民提供消费需要，并能够自发地吸引小区外的居民前来消费的一类商铺。社区商业配套主要以区域内的住宅项目为依托，规划数量要看三大要素：首先，是周边住宅小区的居住户数；其次，是周边居住人群的实际购买能力，包括人均消费频次和金额；第三，是该社区商业的消费人群是否有可能被其他商业区分流。

       如此大体量的社区商业同一时间集中放量，有一定的风险存在。目前新建住宅都要配备一定数量的公建，政府有关部门在做规划时更多的是从城市整体性角度出发，而商业地产操作难度大，盈利周期长，如果没有雄厚的资金实力做支撑是无法成功的。”

       社区商业以周边新楼盘的居住人口为依托，入住速度直接影响到商业配套的后续运营。目前最需要社区商业配套的，是类似于中北镇这样的新兴外围居住组团。然而目前的情况是，开发商为了快速回流资金，将大多数商铺拆散出售，缺少必要的后期运营与管理，“养铺”不足导致商户入住率低，因配套不完善住宅业主也不愿入住，这样进一步商铺缺少顾客而难以为继，形成恶性循环。

       投资应注意四大技巧

       业内人士指出，社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景，大型的、成熟的社区最适宜投资。商铺的经营内容应该以“便民”为主要准则，因此，商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、服装等为经营内容，避免一味追求个性和特色。对社区商铺的投资，应该有长远眼光，在选择时特别要注意。

       第一，社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景。因此，选择社区商铺主要看社区人群的数量和层次。一些定位比较高的社区，其业主的素质和消费力都会相应较高，大型的、成熟的社区最适宜投资。

       第二，发展商为了业主的安全，通常会构造封闭式社区，此类社区内商铺令外面的人流不会主动进入，使得商铺的消费群体主要局限为楼盘业主。因此，在这样的社区内选择商铺，最好是选择靠近门口、在小区主干线上的铺位；位置在小区深处的店铺，投资者则要慎重考虑。

       第三，了解商铺的使用功能。一般商铺的使用功能主要为经营、展厅或是车库用途，投资前一定要了解。若只是经营普通的家居生活用品如冲印、香薰、美容、文化用品等，投资者要看其临街的方位及现时租金的回报率；如投资经营饮食类的商铺就要快出手，因为通常对餐饮的经营限制较严格，很难取得执照，所以更显得物以稀为贵。

       第四，商铺的经营内容应该以便民”为主要准则。发展商设计商铺的原则也是为了方便业主，因此，商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、发型屋、服装等为经营内容，而不要一味追求个性和特色。当然，要是新楼盘的新商铺，可以在短期内经营些建材、饰材等商品，新房子需要装修，也会有不错的收益。